Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

In Zeiten steigender Betriebskosten wehren sich immer mehr Mieter gegenüber der Betriebskostenabrechnung. Die Argumentation ist häufig die Gleiche: Der Vermieter soll gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verstoßen haben. Teilweise werden solche Einwände pauschal geführt, teilweise wird auf vermeintlich günstigere Anbieter verwiesen, teilweise beruft sich der Mieter auf Betriebskostenspiegel.

Es ist ständige, höchstrichterliche Rechtsprechung, dass der Vermieter bei der Bewirtschaftung eines Mietshauses den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten hat. Ein Verstoß hiergegen stellt eine Vertragspflichtverletzung des Vermieters dar. In einem nunmehr vom Bundesgerichtshof (BGH) am 6. Juli 2011 entschiedenen Fall (Aktenzeichen XIII ZR 340/10) ging es um Müllentsorgungsgebühren in Höhe von 525,71 Euro. Der Mieter war der Auffassung, es dürften lediglich 185,76 Euro in Ansatz gebracht werden. Er berief sich insoweit auf den vom Deutschen Mieterbund herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ und die dort ausgeworfenen, durchschnittlichen Betriebskosten für vergleichbare Wohnungen im Bundesgebiet.

In seiner Entscheidung hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass es dem Mieter obliegt, einen Nachweis zu führen, dass der Vermieter den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verletzt hat.

Der Mieter hat insoweit einen Vollbeweis zu führen. Weiter hat der BGH ausgeführt, dass der Verweis auf einen überregionalen Betriebskostenspiegel nicht geeignet ist, eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes zu beweisen. Dies drängt sich geradezu vor dem Hintergrund auf, dass insbesondere Müllentsorgungsgebühren noch nicht einmal auf Länderebene einheitlich geregelt sind, da die Müllentsorgung Sache der Kommunen ist. Künftig muss sich der Vermieter nicht mehr bei den Instanzgerichten auf eine sekundäre Darlegungslast verweisen lassen. Es ist nun die Aufgabe des Mieters, konkrete Nachweise dafür zu erbringen, dass gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen wurde.

In diesem Zusammenhang ist ein weiterer Beschluss des BGH vom 1. Juli 2011 (Aktenzeichen VIII ZR 310/10) von Interesse. Dort ging es um die Frage, ob ein Vermieter gehalten ist, ohne besonderen Anlass vermieterseits installierte Öfen regelmäßig zu kontrollieren. Zur Elektroinstallation hatte der BGH ja bereits vor geraumer Zeit entschieden, dass eine solche Verpflichtung des Vermieters grundsätzlich nicht besteht.

Die Bundesrichter sehen keinen Anlass, die regelmäßige Kontrolle von Öfen anders zu behandeln.

Dann aber stellt sich die Frage, inwieweit der Abschluss von Wartungsverträgen für Öfen, Heizungsanlagen oder Elektroinstallationen mit dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz in Einklang zu bringen ist. Hier sollte zukünftig Vorsicht geboten sein, jedenfalls dann, wenn der Wartungsvertrag Leistungen zum Gegenstand hat, die nicht mit dem regelmäßigen Verschleiß der Anlage in Zusammenhang stehen.